旨い話に要注意

シェアハウスを運営している会社が問題となっておりますが、実に古い手口で買えない人に物件を売りつけていた実態が報道されています。

「ふかし」と言われる手口で、昔は契約書の売買価格を高値に改ざんし、差額を自己資金として金融機関に説明し、自己資金2割借り入れ8割とする手法、現在は売買契約書の原本が融資申し込み時に必要な為、難しいが売主と結託できれば可能な話。

問題の発端は、サブリースの減額と返済の原資である賃料が見込みと全く異なる点、報道では入居率が50%に満たない物件もあるとか。

元々資金の余裕がない人達は、ローンの返済が出来ず困惑している。シェアハウスが流行ったのは、バス・トイレが共用でも立地が良くて賃料が安いのが売りな訳で、都心の一部に限られる業態と認識していたのだが、乱立すると、風呂・便所の共同アパートに過ぎない。

旨い話には要注意、持続可能な業態か見極めましょう。

民法改正でどう変わるのか

先日、民法改正のセミナーで勉強してきまして、主に関係しそうな改正点では、どの様な影響を受けるのか考えてみました。

【賃貸借の存続期間の上限が20年から50年となる。】
住居系の賃貸借をメインで扱う宅建業者さんにはあまり影響のない内容だと考えます、ソーラー・風力発電施設等が想定できます。

【賃貸物件の一部を利用できなくなった場合】
賃借物の一部が「滅失」した場合、賃借人が賃料減額を請求できるとの定め、改正法では、滅失しなくとも、また請求の有無にかかわらず、賃借物の一部を使用・収益することができなくなった場合、当然減額される。付帯設備の不具合等が考えられますが、減額の見積もり基準が難しい、事前に詳細な基準が必要となる可能性がある。

【賃貸人の修繕義務】
賃貸人が修繕しない場合も、賃借人が勝手に修繕できず、裁判所の仮処分をとる事が必要であったが、改正法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または、賃貸人が修繕の必要を知った後に相当の期間内に必要な修繕をしないとき、及び急迫の事情があるときは、賃借人が建物を修繕できる。修繕の内容と急迫性、価格の正当性の判断基準が難しい、特約で修繕規模の範囲を限定すべきか。

【原状回復】
改正法では、原状回復の「義務」と明記され、賃借人の責に帰すべき事由がないときは、賃借人は、現状回復義務を負わない。経年劣化による通常損耗については、貸主が負担すると規定。すでにガイドラインに基づき対応できている部分が明記されます。

【危険負担】
甲の建物を乙に売った場合、甲の責に帰することができない事由によって滅失又は、損傷した時は、乙の負担と負担となり、売買代金を支払わなければなりませんが、改正法では、債権者主義ではなくなり、「債務者主義」の採用、その滅失等は債務者(甲)の負担となる。乙の「履行拒絶」という効果。当事者双方に帰責事由が無く履行不能となった場合でも契約を解除しうる、甲に帰責事由は不要。従って、「契約目的が達成できない場合」は、乙は契約を解除することになる。

【瑕疵担保責任】
現行法では、目的物を引渡した時点で完全に履行した事になり、引き渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合も、債務不履行にはならず、買主保護として、損害賠償請求または契約解除請求を認める。改正法では、引き渡し後に見つかった欠陥は、債務の履行として「契約の内容に適合するか否か」が問題とされ、契約内容に適合しないときは、「債務不履行」となる(契約不適合責任。契約責任説)買主は新たに補修請求等の「履行の追完」を求めることができるようになる。(売主の追完義務)

【買主の代金減額請求権】
買主が相当の期間を定めて履行の追完の催促をし、その期間内に履行の追完が無いときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催促をすることなく、直ちに代金の減額を請求する事ができる。1.履行の追完が不能であるとき。2.売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。3.契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過した時。4.前3号に掲げる場合の他、買主が前項の催促をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

【賃貸人の地位の移転を対抗するには登記が必要】
新・中間省略(三為契約)のケースで、収益物件を取得するケースでは、関係がありそうです、多くの場合、Cの資金で決済する訳ですから関係はないのですが、グループ会社間での売買契約等では影響がありそうです。

(一般社団法人)不動産ビジネス専門家協会
ニュースレターです、ご一読下さい。
MonthlyPREB-20180201

無知は罪なり、知は空虚なり、英知持つもの英雄なり。

今更ながら、改めて様々な人が業界にいるのだと再認識しました。仕事に対する姿勢であったり知識や経験等も各々違う訳ですから、ちょっとした考え方の相違がトリガーとなり、大きなトラブルに発展するものです。

不動産屋全体が最低限の知識や常識、商慣習を持ち合わせているとは限りません、宅建士の5年に一度の法定講習、他に保証協会の講習も参加、何れか一方だけの方も大勢いると思います。

取引先に迷惑を掛けない様に、勉強活動などを積極的に行っているのですが、知識と共に気遣いや配慮も大切です。「人の振り見て我が振り直せ」肝に銘じます。

今月のマンスリープレブです、ご一読ください。
MonthlyPREB_20171201

PREB第7回交流会

昨夜は、第7回一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会の交流会でした。理事は早目に来て設営と配布資料の準備です。

約80名の方が参加され大盛況でした。

交流会というと、後日迷惑な営業を仕掛けてくる方も稀にいますが、そういった方はおらず、士業と上品な宅建業者さん達の良い交流会となりました。

ニュースレターPREB増刊号です。
ご一読ください。

PREBReport2017autumn-winter (1)

 

第19回不動産ソリューションフェア

本日は、不動産ソリューションフェアに行ってきました。不動産に関する様々な商品やサービスがあって後学のためになりました。

私の所属する、一般社団法人不動産ビジネス専門家協会の相続に関するセミナー不動産相続に関する諸問題とその対応とY`sテーブルさんの相続事例に関するセミナーを拝聴致しました。実例を基に解説して頂くと分かりやすくていいですね。

夜は、電子化・ペーパーレス化の潮流及び不動産テックセミナーを拝聴し、勉強の一日でした。

マンスリーPREB11月号です。
ご一読ください。
MonthlyPREB-20171101

 

宅地建物取引士法定講習

本日は、5年に一度の宅地建物取引士の法定講習でした。不動産に関する法律の知識のバージョンアップという感じでしょうか。民法、法令制限、建築基準法、税法と、変更の内容は不動産プレイヤーならば、知っていて当然な事で、復習的な感覚でしたが、士業先生からの説明で更に勉強になりました。

「取引主任者」から「取引士」へ格上げという事もあり、前回の法定講習よりも内容が重い印象でした。今後出会う、売主様、買主様の為にも日々勉強は必要ですね。

(一社)不動産ビジネス専門家協会のニュースレターです。
ご一読下さい。
PREB015

交流会

昨夜は、(一社)不動産ビジネス専門家協会の第6回交流会に参加致しました。

約80名の不動産に関係のある、業者さんや士業さんが参加され、大変有意義な交流会となりました。

面従腹背

前事務次官のお言葉ですが、「表面だけは服従するように見せかけて、内心では反対すること」この適応力は必要不可欠である。

組織に属していれば、社長や上司の意に反する事は言えませんし、正直に言えば人事査定評価に響くことは必至で、会社として間違った方向に進んだとしても、一人の力ではどうする事もできません、意に反して従うしかない訳です。

特に政治の世界ではそうなのでしょう。私も、白い物も上司が黒と言えば黒なんだと教えられた世代ですから、なんとなく理解はできます。

意に反してもついていくべき組織か人か。良く見極めなければなりません。

 

 

連休も終盤です。

プロ棋士、藤井聡太四段、16連勝凄いですね。将棋の事は良くわかりませんが、対戦相手の分析力や先を読む能力に長けているのだと思います。なんとなく、株式為替トレーダーと似たような才能なのだと思いました。

不動産取引を双六に例えると、スタートが契約だとして、ゴールが残金決済となりますが、リスクのあるマスやラッキーなマスもある訳で、一マス、二マス戻る事を事前に準備しておけば、それなりに対応できる訳で、建物修繕にしても、事前対応と事後対応では、前者の方が予算は低く抑えられ、建物も長持ちします。

即ち、リスクヘッジは何事にも準備しておく必要があると思う訳です。

(一社)不動産ビジネス専門家協会ニュースレターです。
ご一読ください。
PREBニュースレター第14号