時限爆弾アスベスト

i-tec24さんの防災コミュニティ研究会に参加させて頂きました。今回は「災害時に備えたアスベスト対策の重要性」という事で、昭和56年以前の旧耐震建築物が目安という事と又は、1995年以前の建築物についての危険性についてご教示頂きました。既に劣化しているアスベスト部材と十分な対策がなされず解体される建築物。

実に、様々な建築部材にアスベストが使用されていた事が分かりました、最も怖いのは、震災時に倒壊した建物からアスベストが飛散するリスクとアスベストについて見識のある医師が少ない事、吸い込んだ髪の毛の5千分の1程度のアスベストを見分ける事が難しいという事ですから、本当の理由を知らずに亡くなられた方が多いのではないでしょうか。

アスベストのある建築物のオーナー又は管理組合の責任は大きいです、除去、飛散防止に努めなければなりませんね。

防災アナリストの金子富夫さんの著書も頂き、大変良い研究会でした。

民法改正勉強会

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昨日は、民法改正の勉強会でした。復習は大事ですね。いかに自身の知識として業務に生かすか。参画している別事業の方も開業に向け順調に進み、業界は違うものの今までの勉強活動の関連性も多少あり、独特の物ができそうです。

43回勉強会

今回の勉強会は担当理事でしたので、【稼働率101%の極意、乱世を生き抜く” 攻め”の賃貸経営~】を拝聴させて頂きました。

低リスクでいかに収益を上げるか、大変勉強になりました。賃貸元付業者として、かなり研究されていると感じました。講師の業界歴は、まだ3年との事でしたが、仕事に対する姿勢は、受け身ではなく真面目で積極的だからこそ結果が出たのだと思います。

この業界も講師のような人材が増えれば良くなると思うのですが。

PREB8月号です、ご一読ください。
MonthlyPREB-20180801

所有者不明土地のゆくえ

日本不動産学会のシンポジウムへ参加し勉強してまいりました。所有者不明地の勉強会です、古くは明治時代の登記まで遡りますが、代々相続し現在の相続人の登記がなされていない物件もあるとか。

問題なのは、権利関係を公示する登記義務は無いという事、実務上で問題となる事項として、確定測量の立会いを誰に求めるか、数センチ幅で分筆して所有者不明隣地と接しない様にする手法もありますが。

また、実需、事業として、その土地の取得を希望している場合、誰に交渉すれば良いかわからない事も問題ですし、維持管理の問題もあります。

経済的価値のある土地は、当然固定資産税、都市計画税が課税されている訳ですから、支払者の所在が分かれば良いのですが、他に悪意の自主占有(他人の物と知っている)の取得時効完成を20年から10年に短縮するとか良いかもしれませんね。

一般社団法人不動産ビジネス専門家協会
ニュースレター6月号です、ご一読下さい。

MonthlyPREB-20180601 (1)

 

改正民法の勉強

【改正民法の不動産賃貸借への影響】の勉強会で理事担当で出席させて頂きました。私自身、民法改正のセミナーは不動産学会でもあり、拝聴させて頂くのは2度目なのですが、復習は大事ですね。
下記前回の勉強会でブログにも書いた抜粋ですが。
———————————————————–【賃貸物件の一部を利用できなくなった場合】
賃借物の一部が「滅失」した場合、賃借人が賃料減額を請求できるとの定め、改正法では、滅失しなくとも、また請求の有無にかかわらず、賃借物の一部を使用・収益することができなくなった場合、当然減額される。付帯設備の不具合等が考えられますが、減額の見積もり基準が難しい、事前に詳細な基準が必要となる可能性がある。
———————————————————–

私の勝手な想像ですが、ガイドライン等が出そうな気がします。給湯器の故障やエアコンの故障、1日当たり賃料の数パーセント等のガイドラインが無いとトラブルの元になります。また分譲マンション等で、区分所有者の責任の範囲なのか、管理組合なのか、そのあたりも勉強が必要ですね。マンションでも雨漏りはありますし、給排水管が他の専有部分を経由している例も少なくありませんし、復旧に第三者の立ち入り許可が必要なケースもあります。

また、保証人制度の改正で個人根保証における保証極度額ですが、改正民法施行後は、賃貸募集図面にも保証極度額の記載欄ができそうな気がします。現在では、際限なく賃借人の不履行及び原状回復費用を連帯保証人に請求できるですが、上限が定まれば安心できます。

 

 

人口減少と不動産

2045年には、埼玉県の人口が15年と比べ30年間で約74万人、10.2%減少すると推計されたそうです。神奈川県では、2013年に横須賀市が人口減少数が全国トップなり、以前勤務していた地域でもあり、理由は納得できました。

横須賀市は、坂や階段が多く車が入らない地域も多く、道が狭い住宅街は、ごみ収集車も軽トラックが活躍し、横須賀市内を走る京浜急行にはトンネルが多く、豪雨時にがけ崩れもよくありました。

即ち、お年寄りが住みにくい街であるという事になります。埼玉県は坂が少ないイメージではあるが、急速に高齢化が進む、尚、私の住む横浜市青葉区では、2015年時点では、男性寿命が88.5歳と、全国トップになりました。

人口減少、地価下落、不動産業にとって良い事は何もないと嘆く事はない、マイホームが安くなれば、顧客予備軍が増える事になる。

一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会 ニュースレターです。
ご一読下さい。MonthlyPREB-20180401

3.11を忘れない

東日本大震災から7年経ちました。
未だ、避難生活を余儀なくされている方々も早期にくつろげる環境が整うよう、お祈りいたします。

当日は、スクーターでの移動だったので楽に帰宅できましたが、甲州街道、環七、246の大渋滞のなか歩道を歩いていく大勢の人々を見まして、帰路の途中、事の重大さを感じました、帰宅して早々ニュースでコストコ駐車場のスロープ崩落で被害者が出た事を知り、よく行く店舗だったのでショックを受けたのを覚えています。

東京電力の賠償金等々十分に得られた方以外の方に、復興や除染の資金を圧縮し被災者に給付できる仕組みがあればよかったと思うのですが。

一般社団法人不動産ビジネス専門家協会ニュースレターです。
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MonthlyPREB-20180301