三方よしの「新・中間省略」

「新・中間省略」とは、売主A買主Bとした契約において、Bの登記を経由せずAから最終買主Cへ直接所有権移転登記をするもので、A・B間B・C間の売買契約に下記特約を付ければ成立する。

A・B特約
1.【第三者の為にする契約であること】
Bの指定する者が直接Aから所有権を取得する。
2.【所有権留保】
Bが売買代金を支払い済みでもCが見つかるまで所有権をAに留保できる。
3.【受益の意思表示の受領委託】
Cは所有権移転を受ける旨の意思表示を、Bに対してする。
4.【買主の移転債務の履行の引き受け】
BがCに対して負う所有権移転義務を、AがBに代わって履行する。

B・C特約
1.【所有権移転の時期】
所有権の移転は買主が売買代金の全額を支払った時期に登記名義人
から直接、買主に移転する。
2.【第三者の弁済】
本物件の所有権を移転する売主の義務は、売主が売買代金全額を
受領した時に、その履行を引き受けた登記名義人が、
買主に所有権を直接移転する。

メリットとしては、Bには不動産取得税がかからない、登記しないのだから登録免許税も必要ない。建物があれば、消費税の納税義務とCが宅建業者でなければ、瑕疵担保責任を負うだけで、差益を手にすることができ、略して三為業者と呼び、蔑まされたり揶揄されたり、あまり褒められた業態ではなさそうだが、色々研究してみると、顧客の為になるケースもある。

例えば、大きな土地を宅建業者以外の方が売却する場合、高値を狙い分割して不特定多数に業として分譲すると宅建業法違反となるが、新・中間省略契約で分譲業者に売却した場合、業者は金利負担、不動産取得税、登録免許税の負担が無い分高値で買い取れる条件が整う。各々の分譲後の残金決済となるが、最終的に売主は高く売る事ができ分譲業社はリスクの軽減ができ分譲価格も抑えられる可能性もある。

他にも、戸建てや区分マンションの売主とリフォームして転売する業者にも上記のメリットは出てくる。一旦Bとなる事で、瑕疵担保責任を付ける義務が発生し、顧客は安心感も得られる。

また、CRE対策、共同開発、専有卸等々、三方よしと言える契約方法とも言えそうです。

(一社)不動産ビジネス専門家協会ニュースレターです。
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投稿者: Agent_K

1990年より不動産業に従事。 所有資格:マンション管理士・宅地建物取引士・管理業務主任者