赤坂南部坂ハイツ

 

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◆物件名:赤坂南部坂ハイツ
◆所在:港区赤坂2-22-20
◆交通:銀座線「溜池山王」駅徒歩4分
◆敷地権利:所有権
◆築年月:1978年6月
◆総戸数:15戸
◆構造:鉄筋コンクリート造4階建
◆施工会社:飛鳥建設株式会社
◆分譲会社:日本地建株式会社

マンションヴィップ赤坂

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◆物件名:マンションヴィップ赤坂
◆所在:港区赤坂6-10-41
◆交通:千代田線「赤坂」駅徒歩5分
◆敷地権利:所有権
◆築年月:1972年2月
◆総戸数:12戸
◆構造:鉄筋コンクリート造7階建
◆施工会社:木田建設株式会社
◆分譲会社:アオヤギエンタープライズ株式会社

秀和西麻布レジデンス

◆物件名:秀和西麻布レジデンス
◆所在:港区西麻布4-11-7
◆交通:日比谷線「広尾」駅徒歩8分
◆敷地権利:所有権
◆築年月:1970年5月
◆総戸数:53戸
◆構造:鉄筋コンクリート造8階建
◆施工会社:住友建設株式会社
◆分譲会社:秀和

 

ハイツ赤坂

◆物件名:ハイツ赤坂
◆所在:港区赤坂7-6-52
◆交通:千代田線「乃木坂」駅徒歩6分
◆敷地権利:所有権
◆築年月:1979年7月
◆総戸数:61戸
◆構造:鉄筋コンクリート造6階建・地下1階
◆施工会社:大木建設株式会社・北新建設株式会社
◆分譲会社:三井鉱山土地建物株式会社

人口減少と不動産価値

総務省が4日発表した子供の人口が34年連続で減少し、
15歳未満の子供が前年比16万人減で1617万人だとか。

非正規雇用の増加で貧困層の拡大や、生活保護受給者の増加で、
結婚したくてもできない人たちが増えているのではないかと思います。

それと、65歳以上の人口が25.9%で今後も高齢者層が増えると共に、
空き家が増え不動産業界にとって良い話ではありません。

一般エンドユーザーの不動産需要の減少で、業界でも縮小傾向があり、
宅建業者数も減少傾向にあります。

私の考えでは、昔より儲かる業態ではなくなった事と儲けの手法が難しくなった
のではないかと考えます。

団塊世代の実需があった時は、紙媒体の合同又は単独チラシや住宅情報誌等での
集客が主で、普通の建売住宅が普通の仲介業者によって数多く流通していたのですが、
現在では、ネット広告を中心にデザインやコンセプトを売りにしたり、
仲介手数料のダンピングによって生き残りをかけた競争時代へと変化しています。

日本では外国人でも不動産を買うことができ、都心では外国人による買い支えが
なければ、長期的に地価の下落を防ぐことは不可能なのではないかと思います。
2025年には、東京都でも人口が減少に転じるようですし、
国の借金と国債の格付け自然災害などの理由で思わぬ方向に展開する可能性もあります。

マイホーム取得と不動産投資はリスクを織り込んだ計画を立てましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションの漏水事案

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日本経済新聞でも取り上げられたマンションの漏水事案についてですが、
給排水管の劣化による漏水事案が多いようです。
業界紙の広告では、古い管を傷めずパイプライニングを行う企業もあるようですが、
根本的な解決になるのでしょうか。

共用部分のからの漏水であれば、区分所有法第九条
(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定)
建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、
その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

とあり、共用部の配管及び原因が特定できなければ管理組合の責任と負担に
なりますが、あくまで推定ですから、あとから専有部分の配管が原因と
発覚した場合は、その区分所有者の責任と負担になりますが、
多くの場合は、管理組合が加入しているマンション共用部保険の特約で
補償されるケースが多いのです。

しかし、保険会社により築年数によって新規保険加入の制限や、
免責額と保険料の値上げが昨年あり、優良な管理がなされているマンションも、
築年数だけで判断される事になったのですが、今年の2月に発表のあった、
日管連と日新火災海上保険の提携により、研修を受けた所属士会のマンション管理士が
業務マニュアルに定めた共用部の管理状況を診断し、レポートを作成、
これに基づき日新火災海上保険が見積もりを行い、管理状況が良好であれば、
20%~30%の割引が受けられる保険が開始されます。

問題は、老朽化マンションと管理状況の良くないマンション。
マンション全体の給排水管の交換となると大規模修繕並の予算が必要なうえ、
一時的に水回りが使えなくなり、工期も戸当たり5~6日間必要で、
なかなか合意形成が取れない現実があります。

この場合は、専有部分の給排水管も管理組合が行う事になりますので、
規約の見直しや十分な説明も必要になります。
総戸数が多ければ、賃貸住戸を管理組合で借り上げ、
施工住戸ごとに一時的に引っ越し、施工していく手法を取った管理組合もあります。